Služnost stanovanja kot posebno osebno služnost ureja le Stvarnopravni zakonik (SPZ), Stanovanjski zakon (SZ-1), ki se kot specialni predpis uporablja za stanovanjska razmerja, pa določb o tej pravici (in taki rabi stanovanja) nima. SZ-1 ureja, in to dokaj natančno, le stanovanjska najemna razmerja.
Kot razlog natančne zakonske ureditve najemnih razmerji se poudarja javni interes. Stanovanje je osnovna eksistenčna dobrina, zakonsko normirana ureditev stanovanjskih najemnih razmerij varuje trajnost in stabilnost najema, najemniku pa omogoči osnovne pogoje za bivanje. Če pogledamo, v čem je pravzaprav razlika med obema vrstama rabe stanovanja, med najemom in osebno služnostjo stanovanja, vidimo, da navzven posebno vidne razlike ni. Razmejitev je težka, zlasti če gre tudi v primeru služnosti za odplačno razmerje. V obeh primerih ima nekdo tretji, ki ni lastnik stanovanja, pravico uporabljati in koristiti tuje stanovanje in dejansko v celoti izvršuje lastninska upravičenja na tem stanovanju.
Pravno gledano razlika obstaja. V primeru najema temelji ta pravica uporabe na obligacijski, najemni pravici. Najemnik pridobi to pravico s sklenitvijo najemne pogodbe (katere minimalne sestavine so predpisane v zakonu - 91. člen SZ-1). Ta pravica je odplačna, se ne vpisuje v zemljiško knjigo in se lahko ob smrti najemnika ali razvezi zakonske zveze (109. in 110. člen SZ-1) prenese na tretjo osebo. Pravice in obveznosti najemnika in najemodajalca so natančno določene (92.-101. člen SZ-1), natančne so tudi določbe glede odpovedi najemne pogodbe. Osebna služnost stanovanja pa je stvarna pravica, katere varstvo ni v posebnem javnem interesu.
1. Podrobneje o služnosti stanovanja
Služnost stanovanja je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali njegov del za potrebe imetnika služnosti in njegove družine tako, da se ohranja njegova substanca (prvi odstavek 247. člena SPZ). Izrecno je tudi določeno, da ima imetnik služnosti stanovanja pravico do uporabe skupnih delov stanovanjske hiše (drugi odstavek 247. člena SPZ). Imetniku služnosti pripada torej pravica uporabljati vse, kar tvori etažno lastnino.
Za osebno služnost stanovanja se smiselno uporabljajo določila o užitku (248. člen SPZ). Nastane lahko na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe, ne more pa nastati na podlagi priposestvovanja, kot je bilo to mogoče po pravilih Občnega državljanskega zakonika (ODZ). Veljaven pravni posel je lahko oporoka ali pogodba. V praksi se je do zdaj osebna služnost stanovanja (ali pa užitek) najpogosteje dogovorila v izročilni pogodbi ali pogodbi o dosmrtnem preživljanju.
V zadnjem času pa je bilo, ravno zaradi napovedanega davka na nepremičnine, sklenjenih več samostojnih pogodbo o ustanovitvi služnosti stanovanja. Pogodba o ustanovitvi služnosti stanovanja obremenjuje nepremičnino, zato mora biti sklenjena v pisni obliki (52. člen Obligacijskega zakonika - OZ). Ne glede na to, ali gre za oporoko ali za pogodbo kot dvostranski pravni posel, je za nastanek te služnosti potreben vpis v zemljiško knjigo. Služnost stanovanja je sicer osebna služnost in pripada samo določeni osebi (to je imetniku in njegovi družini) vendar je to še vedno stvarna pravica, saj obstaja na tuji stvari. Zato je za njen nastanek potreben vpis v zemljiško knjigo. Ker ima vpis v zemljiško knjigo konstitutivni učinek, pomeni, da ni mogoče ustanoviti služnosti stanovanja na stanovanju, ki ni vpisano v zemljiško knjigo (problem je zlasti tam, kjer etažna lastnina še ni ustanovljena). Za nastanek služnostne pravice stanovanja na podlagi pravnega posla sta tako potrebna pisna oblika pogodbe in vpis v zemljiško knjigo. Tako tudi sodna praksa.
Pogodbeni stranki sta lastnik stanovanja (kot lastnik obremenjene nepremičnine) in imetnik služnosti, pogodba pa ima učinke tudi za družinske člane služnostnega upravičenca. Priporočljivo je, da so osebe, ki lahko na podlagi te pogodbe prebivajo v tujem stanovanju, navedene v pogodbi, saj so na število oseb vezani tudi določeni obratovalni stroški. Menim pa, da njihova poimenska navedba za samo veljavnost pogodbe ni potrebna, saj zakon (247. člen SPZ) izrecno določa, da ta pravica pripada imetniku te služnosti in njegovim družinskim članom. Če bo treba presojati, ali spada kdo v družinski krog imetnika služnosti ali ne, menim, da pride v poštev smiselna uporaba SZ-1 kot specialnega predpisa. SZ-1 v 11. členu določa, kdo so "ožji družinski člani" (zakonec ali zunajzakonski partner, otroci, posvojenci, starši, posvojitelji ter osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati).
Stvar, ki bo obremenjena z osebno služnostjo, mora biti v pogodbi natančno določena. To pomeni, da mora biti stanovanje, če je ustanovljena etažna lastnina, označeno z vsemi zemljiškoknjižnimi podatki. Tudi če gre za služnost stanovanja le na delu stanovanja, kar je tudi dopustno, ali če je to stanovanje v stanovanjski hiši, ki je kot celota vpisana v zemljiško knjigo, so potrebni zemljiškoknjižni podatki.
Zaradi potrebnega vpisa v zemljiško knjigo mora pogodba vsebovati tudi zemljiškoknjižno dovolilo, ki mora biti overjeno pri notarju.
Osebna služnost stanovanja lahko preneha po volji strank (v tem primeru je potrebno zemljiškoknjižno dovolilo imetnika služnosti), s potekom časa, na podlagi odločbe sodišča (na primer če je bila v postopku izvršbe stvar prodana na javni dražbi - 174. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ). Če ne preneha na noben opisan način, preneha s smrtjo imetnika služnostne pravice. Ker je to osebna služnost, zanjo velja, da ni prenosljiva (229. člen SPZ), niti ni podedljiva in s smrtjo služnostnega upravičenca preneha. Tako kot v primeru ustanovitve se tudi v primeru prenehanja ti učinki raztezajo na družinske člane imetnika te služnosti - ti namreč s smrtjo imetnika izgubijo pravico bivati v tujem stanovanju. Po smrti služnostnega upravičenca uporabljajo stanovanje brez pravne podlage in če ga ne izpraznijo sami, lahko lastnik stanovanja na podlagi 111. člena SZ-1 vloži tožbo za izpraznitev. Seveda pa lahko lastnik stanovanja sklene s katerim od družinskih članov novo služnostno pogodbo.
Pri sklepanju pogodb velja načelo avtonomije strank. Posledica tega je, da so v praksi pravice in obveznosti strank služnostne pogodbe različno urejene. Lastnik stanovanja in imetnik služnosti se lahko dogovorita, da bo ta služnostna pravica odplačna (torej da bo imetnik služnosti za odmeno, ker sme prebivati v tujem stanovanju, lastniku stanovanja kaj plačal) ali neodplačna. Plačilo je lahko enkratno, mesečno ipd. V tem primeru se ta pogodba (navzven) približuje najemni pogodbi. Poleg tega se lahko izrecno dogovorita, da bo imetnik služnosti kril stroške upravljanja, obratovalne stroške, stroške vzdrževanja, da bo vplačeval v rezervni sklad, da bo plačeval javna bremena. Skratka, da bo nosil vsa bremena, povezana s stanovanjem, na katerem ima osebno služnost. Dogovorita se lahko celo, da neplačevanje dogovorjenih obveznosti pomeni odpovedni razlog.
Če služnostna pogodba posebnih določil o plačevanju stroškov nima, veljajo določila 237., 238. in 239. člena SPZ, ki sicer urejajo užitek kot osebno služnost in se na podlagi 248. člena SPZ smiselno uporabljajo tudi za osebno služnost stanovanja. Citirana zakonska določila se nanašajo na notranje razmerje med lastnikom in imetnikom služnosti. V tem prispevku pa želim predstaviti probleme in nakazati rešitve, ki jih (lahko) imajo upravniki večstanovanjskih stavb pri izstavitvi in izterjavi računov v zvezi s stroški, povezanimi z upravljanjem stanovanj.
2. Seznanitev upravnika s služnostjo
3. Izstavitev računov
4. Obratovalni stroški
5. Stroški vzdrževanja
6. Solidarna odgovornost etažnih lastnikov
7. Rezervni sklad
8. Sklep
